Жертва дикого рынка

Елена Зубова

Уход из Петербурга немецкой компании Dussmann продемонстрировал: нормального рынка жилищно-коммунальных услуг в городе нет

Иллюстрация: Марина Красильникова

Нынешним летом весь Петербург имел возможность наблюдать за провалом реформы ЖКХ в отдельно взятом Адмиралтейском районе. Чиновники сделали все, что могли, чтобы "дочка" немецкой компании Dussmann group, "Питер Дуссманн", получившая в управление более сотни жилых домов в Коломне, осталась без денег, зато с проблемами и подмоченной репутацией.

Согласно официальному заявлению, собрание совладельцев "Питер Дуссманн" решило прекратить хозяйственную деятельность в Петербурге. Решение объясняется исключительно экономическими соображениями. "Участники общества и менеджмент компании не видят возможности покрытия расходов и возврата средств по осуществленным инвестициям, составившим почти 3 млн евро, - говорится в заявлении. - С точки зрения группы, система приватизации петербургского коммунального хозяйства в нынешних условиях, не может быть реализована успешно".

Дома, которые были в управлении "Питер Дуссманн", достанутся государственным "Жилкомсервисам" (ЖКС), по крайней мере на первых порах. Через некоторое время город обещает выбрать для них новую управляющую компанию.

Рынок, ау!

Реформа жилищно-коммунального хозяйства Петербурга была начата два года назад. "То, что реформу делать надо, для всех очевидно, - говорит президент холдинговой компании "Созвездие" Владимир Хильченко. - Противников у нее нет, однако реформа пробуксовывает". Большинство руководителей УК полагают, что главная причина - отсутствие экономических рычагов при избытке политических деклараций. Чиновники, провозгласившие реформу и передачу ЖКХ в частные руки, на деле плохо представляют, как должна работать новая система. Поэтому нет и грамотной политики ее построения. Следствием этого стал хаос и произвол в сфере ЖКХ. Некоторые эксперты даже отрицают само существование рынка, оптимисты признают его наличие, но говорят о нем как о несформировавшемся, диком.

Благие намерения

Приход в Петербург одного из крупнейших мировых поставщиков комплексных услуг немецкой компании Dussmann group (50 тыс. сотрудников в 26 странах) в 2004 году был выгоден обеим сторонам.

Администрация так хотела заполучить немецкого инвестора, что отдала ему жилье без конкурса, причем сразу на 10 лет. Хотя законодательство требует провести конкурс и ограничивает срок пятью годами. Для начала немецкие инвесторы пообещали привести в порядок жилищно-коммунальное хозяйство Коломны, а взамен просили отдать им в доверительное управление объекты нежилого фонда на этой территории. По договору с правительством Санкт-Петербурга зарегистрированной в городе "дочке" Dussmann group - ООО "Питер Дуссманн" - передавалось в управление 153 тыс. кв. м жилья: в эксперименте участвовало более сотни домов, в которых проживали 36,5 тыс. человек. Группе разрешили провести в домах общие собрания жильцов и сформировать ТСЖ.

Многие дома находились в плохом техническом состоянии, поэтому чтобы окупить инвестиции, город решил передать немцам в управление 125 нежилых помещений (35 тыс. кв. м), которые сдавались в аренду и ежегодно приносили в бюджет 92 тыс. долларов. Согласно расчетам, после улучшения технического состояния этих площадей арендные сборы могли бы вырасти до 234 тыс. долларов. Инвестиционная программа была расписана до 2014 года и предполагала вложение 10 млн евро.

Проблемы возникли сразу

На практике "Питер Дуссманн" смог получить в управление только 88 домов в Адмиралтейском районе - тех, где большинство квартир находились в собственности города. Часть домов, в которых доля приватизированных квартир преобладала, категорически отказались от услуг УК. Тогда город добавил несколько домов во Фрунзенском районе, и в результате у "Дуссманна" оказалось в управлении более сотни зданий. В первый год работы компания собиралась вложить 2 млн евро и в 2008 году рассчитывала получить прибыль.

В конце 2005 года в городской администрации стали поговаривать о том, что руководство "Питер Дуссманн" не держит обещаний: мол, компания вложила только половину обещанных денег, жильцы недовольны, идут жалобы. В 2006 году постановление правительства Петербурга, по которому УК получила в управление дома (без конкурса и на длительный срок), ФАС признала незаконным и потребовала его отменить. Параллельно УК теряла не только доверие жильцов и властей, но и деньги. Немцы выделили средства на закупку техники. Она попала на баланс дочерней клининговой компании питерского "Дуссманна", которая взялась выполнять уборку (конечно, за дополнительную плату). Немцы потребовали расторгнуть договор с этой структурой, но в результате "Питер Дуссманн" получила векселя клининговой компании, а вся техника так и осталась у последней.

Нынешним летом объявились долги "Питер Дуссманн": энергосбытовые компании недополучили 15 млн рублей - плату за несколько месяцев. Жильцам отключили горячую воду. После аудита немецкой компании предложили заключить с ТГК-1 прямой договор на реструктуризацию долга за поставку горячей воды. Судя по реакции, долги для немцев стали большим открытием. Срочно сменили директора и обещали возбудить против него уголовное дело по факту присвоения денег.

Не только Dussmann

"Питер Дуссманн" была единственной компанией на петербургском рынке, которая формально получила жилой фонд не в эксплуатацию, а в управление. Однако это ей мало помогло. ""Дуссманну" пообещали права, но не дали. Хотя в договоре было написано про управление, компания реально получила дома лишь в эксплуатацию", - утверждает Владимир Хильченко. "У "Дуссманна" договоры с монополистами заключались через ТСЖ. Деньги поступали на счета ТСЖ. Следовательно, УК не могла распоряжаться этими средствами", - поясняет Сергей Тихонов, генеральный директор ООО "РЭС ТСВ".

Несколько раньше по аналогичным причинам отказался от полученного вне конкурса лота на обслуживание домов в Василеостровском районе холдинг "Эталон-ЛенСпецСМУ". "Никакой поддержки от администрации мы не видели. Я не знаю, чего от нас ждали, но все время пугали тендером. Через два года его наконец провели. Мы его выиграли, но результаты тут же объявили недействительными. А на второй тендер мы просто не пошли. Мы решили, что не видя перспективы, нет смысла закапывать деньги", - рассказал бывший руководитель эксплуатирующей компании холдинга Алексей Федоров.

Компании достался запущенный жилой фонд. Передавая его, Жилищный комитет считал доходы. А расходы посчитать забыл. Итог первого года работы - 10 млн рублей убытков. Только на второй год сработали в ноль.

По мнению участников Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере, затевая реформу, администрация допустила некоторые просчеты. В частности, ЖКС получили задачу стать конкурентоспособными предприятиями. При этом администрация лоббирует их интересы. В результате государство стало мощным конкурентом для частного бизнеса. Соответственно, перспективы развития частных компаний, в особенности малых, оказались под угрозой. В результате почти из 200 частных предприятий, которые вышли на петербургский рынок в 2005−2006 годах, сегодня остались единицы.

Между тем некоторые специалисты указывают на вину самих компаний. Руководитель одной из питерских УК, пожелавший остаться неназванным, так объясняет фиаско "Дуссманна": "В нынешних условиях во многом еще дикого рынка персонал компании должен обладать высочайшей квалификацией, а кроме того - пахать изо дня в день не разгибаясь. Но персонал не был готов к такой работе в таких условиях. Что касается возможных злоупотреблений руководства фирмы, я не склонен переоценивать их роль в провале проекта. Если директор проворовался, то его можно заменить, но это не основание, чтобы уходить с рынка. Уходят, когда не видят перспектив".

Негодные условия

В первый год компания "Питер Дуссманн" исправно исполняла свои обязательства Фото: Александр Крупнов

Претензий к условиям работы УК, за формирование которых отвечает администрация, у бизнеса множество. Жилищный комитет, распределяя дома на конкурсах, договоры на эксплуатацию оформлял только на год. Между тем весь первый год УК, как правило, работают в убыток: состояние домов требует больших первоначальных вложений, которые за год не окупить. Зная, что через год договор могут не продлить, УК вкладывать деньги в ремонт не торопятся. Во взаиморасчетах царит беспорядок. По словам Владимира Хильченко, бюджет постоянно задерживает платежи УК - все время возникают кассовые разрывы, которые приходится покрывать из собственных средств, причем банки кредиты не дают, поскольку в УК нет материальных активов.

"Как ни странно, риски в нашем деле - льготные выплаты. В разных районах платежи поступают по-разному , поэтому рассчитывать на них нельзя", - говорит Сергей Тихонов. Еще одна проблема, с точки зрения специалистов, - одинаковые тарифы. То есть дома всем достаются разного качества, расходы на их содержание различны, а деньги за обслуживание собирают со всех жильцов одинаковые - в соответствии с местным законом.

Большая проблема - взаимоотношения УК с компаниями-монополистами. Как правило, фирмам, обслуживающим жилой фонд, не разрешено заключать с ними прямые договоры, это прерогатива ГУЖА. Установка приборов учета становится бессмысленным занятием: монополисты все равно выставляют счета в соответствии с проектной мощностью, а не фактическим потреблением.

Поскольку управляющими организациями выступают ГУЖА, именно они диктуют УК, что надо делать. "ГУЖА утверждает перечень работ, поэтому может заставить "закопать" деньги, потратить на ерунду. А потом скажет жильцам: "Посмотрите, какая плохая фирма!"", - негодует Сергей Тихонов. Администрация Красногвардейского района подала в суд на УК "Созвездие". Район хотел, чтобы собранные с жильцов деньги были потрачены на покраску фасадов, а УК решила, что в канун отопительного сезона имеет смысл заменить протекающие трубы. Суды идут второй год.

Что делать?

В отличие от чиновных структур, УК представляют, что надо делать для создания экономических рычагов. "Необходимо разделять политику и деньги. У нас в стране политические власти заняты хозяйственной деятельностью, - полагает Сергей Тихонов. - Настоящие игроки не придут, пока не будет рынка". По мнению Владимира Хильченко, передача жилья в управление частным УК - единственный выход для осуществления реформы: "Управление дает надежду на экономический эффект. Если тарифы не менять, частным компаниям работать с жилым фондом невыгодно, но при управлении появится возможность распоряжаться нежилым фондом".

По мнению членов ассоциации, городская администрация должна активнее участвовать в создании цивилизованного рынка. В частности, она должна прекратить поддержку ЖКС: это создает недобросовестную конкуренцию. Также городу следует повлиять на монополистов - заставить их заключать договоры с новыми УК в течение месяца со дня передачи домов, а не растягивать это "удовольствие" на полгода. Кроме того, бюджетные средства на капитальный ремонт ассоциация предлагает передавать частным УК, которые могут выступать заказчиками и использовать их эффективнее ЖКС. Однако выполнить все это возможно только если УК будут выступать как управляющие, а не обслуживающие организации.

Также ассоциация просит администрацию не торопиться с приватизацией ЖКС. "В настоящее время "Жилкомсервисы" как управляющие компании не могут быть эффективны, поскольку у них в наличии чрезмерно большие объемы для управления, - говорит генеральный директор холдинга ООО "УК "Стакс"" Евгений Пургин. - Кроме того, планируемая стартовая цена для продажи на аукционе не позволит абсолютному большинству частных компаний Петербурга участвовать в торгах. В этом случае высока вероятность того, что предприятия могут оказаться в собственности иностранных компаний либо финансовых корпораций, не имеющих представления об особенностях ЖКХ города. Это может привести к такому же результату, как у "Питер-Дуссманн"".  ;

Санкт-Петербург

Keywords: