Программа-максимум для кондоминиума

Нина Шитикова

Без массового создания кондоминиумов - объединений совладельцев многоквартирных домов - реформа коммунального хозяйства невозможна. Главным препятствием на пути этого процесса остается оппозиция местной бюрократии и монополизм коммунальных предприятий

Михаил Березовчук Фото: Александр Зубко

В середине сентября Министерство по вопросам жилищно-коммунального хозяйства представило законопроект "Об общей программе реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства на 2007-2011 годы". Этот документ уже согласован с правительством. Целые разделы и отдельные абзацы перенесены в него из предыдущей программы, принятой на период с 2004−го по 2010 годы. По мнению большинства аналитиков, в законопроекте отражены ключевые задачи, которые стоят перед коммунальной сферой. Среди них и увеличение количества объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) как альтернативы неэффективным советским ЖЭКам. За три года существования предыдущей редакции программы государство в этом направлении почти ничего не сделало. Теперь министр жилищно-коммунального хозяйства Александр Попов за ближайшие четыре года собирается совершить коммунальную революцию - создать кондоминиумы во всех многоквартирных домах. На эти цели в программе предусмотрено почти 14 млрд гривен.

Специалисты скептически оценивают амбициозные планы Попова. Действующие в Украине ОСМД сталкиваются с противодействием местных властей, противоречивостью правовой базы и пассивностью жителей. На вопросы корреспондента "Эксперта" о перспективах и проблемах создания ОСМД отвечает заместитель председателя Союза собственников жилья Киева, заместитель председателя Союза собственников жилья Украины Михаил Березовчук.

- В мае этого года Всеукраинская общественная организация "Союз собственников жилья Украины" и министр жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) Александр Попов подписали договор о сотрудничестве, и министр поставил цель: через три года в восьмидесяти-девяноста процентах домов должны быть созданы ОСМД. Эта цифра фигурирует и в государственной программе на 2007-2011 годы. Министр даже говорит о том, что к 2011 году ОСМД будут созданы во всех домах. У вас не вызывает сомнений реалистичность этих планов?

- Министр хочет, чтобы кондоминиумов было подавляющее большинство, и это отличная новость для ЖКХ. В министерстве наконец поняли: реформирование жилищно-коммунального хозяйства возможно только через создание ОСМД. Такие объединения - главный инструмент реформы, и альтернативы ему нет.

- И все-таки за двенадцать лет существования закона об ОСМД в кондоминиумы перешло менее восьми процентов всего жилья...

- Зато сейчас Министерство за четыре года собирается более чем удесятерить количество ОСМД. Но я сомневаюсь в выполнимости этой задачи. Однако совершенно не важно, станут ли через четыре года абсолютно все наши дома кондоминиумами. Гораздо важнее, что в этом году на реформирование ЖКХ вице-премьер Владимир Рыбак получил из госбюджета четыре миллиарда гривен - это вдвое больше, чем в 2006−м. Есть постановление Кабинета министров, в котором написано: все средства, которые госбюджет выделяет на ремонт жилья, направляются только в те дома, где есть ОСМД. Если в течение трех-четырех лет Попов сумеет добиться увеличения количества ОСМД до тридцати-сорока процентов, то уже только за это ему можно памятник поставить.

- Хватит ли выделенных бюджетом средств на реализацию амбициозных планов министра?

- Из четырех миллиардов на ремонт домов с ОСМД выделено около миллиарда. Это только семь-десять процентов тех денег, которые нужны кондоминиумам. Вряд ли в бюджете будут найдены средства, которые обеспечат выполнение всей программы. Но чтобы до 2011 года создать ОСМД хотя бы в трети наших домов, этого хватит.

- Вы часто упоминаете о тридцати процентах. Возможно, потому что примерно таков удельный вес кондоминиумов в жилищном фонде Западной Европы?

- В Европе около трети жилья находится в кондоминиумах, еще треть составляет муниципальное жилье для малоимущих, и треть является арендованным, наемным. На мой взгляд, из сотни человек максимум тридцать-сорок захотят, смогут и будут достойны являться настоящими собственниками своих домов. Треть населения не в состоянии приобрести собственное жилье. Еще треть - люди, которые не хотят прикипать к одному месту проживания, им неинтересно ходить на собрания кондоминиума и обсуждать, где взять деньги на ремонт крыши. Если им не понравился дом или соседи, они просто переедут в другой. Это соотношение сложилось естественным путем, поэтому отражает реальную структуру общества.

- У нас ситуация иная: стремление владеть собственной квартирой и вынужденное соседство в многоквартирных домах с людьми разного достатка и с различной психологией.

- Рано или поздно мы придем к модели, похожей на европейскую. Уже сейчас люди с небольшими доходами переезжают из квартир в центре города на периферию, остаются только зажиточные граждане, у которых гораздо более высокие требования к качеству обслуживания жилья. Кроме того, жильцы могут и должны объединяться даже тогда, когда их дома представляют собой так называемые конгломераты. К примеру, в моем доме живут советский академик и новый украинец, лауреат государственной премии и безработный, которому все безразлично, а я как председатель ОСМД консолидирую их в единый коллектив, который должен принимать важные решения.

- От чего сейчас зависит успех введения ОСМД?

- Дело не только в наличии или отсутствии средств, но и в механизме форсированного создания кондоминиумов. Здесь есть две основные проблемы: кто и как будет распоряжаться этими деньгами, и в каких условиях потом будут существовать ОСМД. Оба эти вопроса нужно решать еще до выделения средств.

Преимущества бедной власти

- На этапе создания многие ОСМД встречают яростное сопротивление местных органов власти. Сейчас чиновники на местах тоже могут активно влиять на ход реформы, причем не в пользу ОСМД?

- Во многом из-за сопротивления местных властей не была доведена до конца реформа 1992 года. Основной задачей приватизации жилищного фонда являлось отнюдь не появление эффективного собственника жилья. Государству нужно было отдать дома и квартиры на содержание, обеспечение и под полную ответственность жильцов. К этому пришли от кризиса и безденежья: ни тогда, ни сейчас средства на капитальный ремонт в квартплату не входили и не входят, а потребность в них велика, бюджеты скудны. Затормозилось все из-за того, что муниципалитеты увидели для себя большие возможности в контроле над жилищным фондом. Эксплуатируешь жилье, значит, контролируешь все сопутствующие денежные потоки. Если бы не это, за прошедшие пятнадцать лет благодаря рыночным преобразованиям в жилищной сфере можно было бы сделать настоящий прорыв, который за это время совершили Восточная Германия и Прибалтика.

- Если проводить аналогии с приватизацией, то и сейчас министерство стремится сбыть с рук жилфонд, который находится в ужасном состоянии.

- Как ни странно, но здесь совпадают и экономический интерес государства, и интерес жителей, и даже задачи формирования гражданского общества. Но далеко не всегда - интересы мэрии.

- Почему в таких городах, как Бердянск, кондоминиумов около тридцати процентов, а к примеру, в Киеве не наберется и десяти процентов?

Фото: Александр Зубко

- Все зависит от толщины бюджетного кошелька и инициативы мэра. Обычно в маленьких городках, где денег мало, власть четко понимает, что без привлечения ОСМД с проблемами жилищного фонда самостоятельно ей не справиться. В богатых городах бывает иначе. В середине сентября я был на всеукраинском совещании по реформированию ЖКХ, которое проходило в Ильичевске. Город небольшой, но очень успешный. Средняя зарплата - две тысячи гривен. Мэр специально сдерживает жилищное строительство, чтобы не было притока иногородних - такой себе замкнутый мирок. На совещании он заявил, что в его городе ОСМД, конечно, есть, но и без них можно прекрасно обойтись. В столице вопрос стоит остро еще и потому, что у мэрии есть интерес не только к финансовым потокам, но и к дорогой киевской земле, придомовой территории будущих кондоминиумов. Поэтому сопротивление столичной власти на порядок сильнее, чем в регионах. Причем на словах местные чиновники движение объединений поддерживают, а на деле - тормозят.

- Деньги на ремонт домов из ОСМД поступают не председателю кондоминиума, а на счета местной власти. Как здесь можно избежать коррупции?

- Чтобы распорядиться деньгами и определить генподрядчиков, муниципалитет проводит тендер. Нередко его условия выписываются таким образом, чтобы победитель был известен заранее. Зачастую это предприятие не имеет достаточных строительных и ремонтных мощностей. Уверен, единственный действенный рецепт против такого перераспределения средств - внимание общественности. Все мы живем в полуаварийных домах, но нигде, ни в одной газете не было написано, что заявки на деньги поступили от таких-то ОСМД, а средства получили такие-то дома. Когда дома-получатели определены и утверждены, нет также никакой информации, кто соискатели на освоение денег и что они предлагают? Тогда было бы видно, что одно предприятие имеет десятилетнюю историю ремонтно-строительных работ, а другое организовалось за неделю до тендера. Эту информацию тоже необходимо сделать публичной. Кроме того, в тендерный комитет должны входить представители общественности и тех самых ОСМД, для которых эти деньги выделены. Пусть они будут в меньшинстве, пусть не они станут принимать окончательное решение, но они по крайней мере будут информированы и смогут оперативно оспаривать коррупционные решения в судебном порядке. Иначе получится, как с киевской программой "Мой дом, мой двор". Работы выполняются спустя рукава, а потом председатель ОСМД вынужден подписывать акт приема, в котором значится значительно больше, чем реально сделано.

- Есть ли вообще успешный опыт влияния общественных организаций на городскую жилищную политику?

- К примеру, в Одессе создана Общественная комиссия по реформированию ЖКХ. В нее входят депутаты, менеджеры коммунальных монополистов, представители жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и ОСМД. Они готовят решения для мэрии и городского совета. Подобные совещательные органы под различными названиями - совет, комиссия, комитет - существуют и в некоторых других городах, причем чем меньше населенный пункт, тем чаще их можно встретить. Таким образом, мы пытаемся достичь равноправия. Зачастую городские чиновники убеждены, что как только в доме создается ОСМД, его можно вычеркнуть из местных программ. Мы не хотим преференций, нам просто нужно, чтобы финансовая поддержка, которая поступает на коммунальные дома из городских и районных бюджетов, попадала и в дома с ОСМД. Ведь в наполнении этих бюджетов принимают участия все жители города, в том числе и члены ОСМД и ЖСК.

Как сохранить достигнутое

- Насколько трудно сейчас приходится действующим ОСМД и в каких условиях будут работать новые?

- За двенадцать лет существования кондоминиумы уже многого добились: создали Всеукраинский и региональные союзы собственников жилья, выяснили в судах, вплоть до Конституционного, спорные вопросы, изучили законодательство. Новичкам будет значительно легче. Главное, чтобы у них было желание работать. В программе Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства предусматривается выделение каждому дому с ОСМД около пятидесяти тысяч гривен - это отличный стимул для их создания. Но я смотрю на этот проект без иллюзий, потому что знаю ситуацию изнутри: мало получить эти деньги и починить дома, нужно еще создать условия, чтобы ОСМД были жизнеспособными. Иначе после успешной починки крыши и замены труб у жителей пропадет энтузиазм и интерес заниматься своим жильем.

- Получается, что даже кондоминиумы во всех без исключения домах все равно не решат проблем отрасли?

- Точно. В худшем случае, если для ОСМД не будут созданы надлежащие условия работы - экономические, правовые, налоговые, - жилищный фонд получит еще одного формального собственника, который так же не будет брать на себя ответственность.

- А как же мотивировать жильцов?

- Пример ОСМД, которое возглавляю я, показывает, что людям гораздо проще объединяться против какой-то насущной проблемы. Если бы горсовет не отдал чердак нашего дома под строительство трехэтажной мансарды, убедить жильцов в необходимости создания ОСМД было бы гораздо сложнее. Например, как объяснить жене бывшего секретаря партии, что нужно откуда-то взять деньги на ремонт трубы? Это предложение она воспринимает как глубочайшее оскорбление личного достоинства. Чтобы сплотить людей, нужна сильная личность председателя и весомые экономические стимулы.

- Какие?

- Земля! В первую очередь, ОСМД нужна возможность получить в собственность свою же придомовую территорию. У нашего дома есть огромный двор, на котором можно хоть теннисный корт сделать. Представляете, насколько это будет прибыльно? А если мы не займемся этим вопросом, муниципалитет может в любой момент отобрать наш двор под застройку на том основании, что он принадлежит общине Киева, и горсовет может распоряжаться им на свое усмотрение…

- Для того чтобы получить свою придомовую территорию, нужно взять дом на баланс ОСМД?

- Этой нормы в законодательстве нет, хотя некоторые чиновники такое требование выдвигают. Сейчас землю отвели только нескольким десяткам столичных ОСМД. Есть только голая сорок вторая статья Земельного кодекса: если жители многоквартирного дома приватизировали свое жилье и создали ОСМД, они могут получить в собственность придомовую территорию. Должен быть подзаконный акт, который регулировал бы эту процедуру. Он был. В 1995 году Госкомжилкомхоз, Госкомградостроительства, Госкомзем и Фонд госимущества издали совместный приказ о порядке отведения придомовой территории для ОСМД, где все было прописано. А после выборов 2004 года на общей волне дерегуляции различных сфер экономической жизни отменили и этот документ.

Неясно также, кто будет платить за технические работы по инвентаризации земли. Нужно составить проект отведения придомовой территории, который делают специализированные коммерческие фирмы с помощью лазерных дальномеров и спутниковой съемки. Такая работа стоит около тридцати тысяч гривен. В отмененном приказе было написано: заказывать и оплачивать эти работы должны органы местного самоуправления. Что правильно, поскольку никто не виноват, что они не выполняют шестнадцатую статью Закона "О планировании и застройке территорий", которая обязывает определить границы придомовых территорий. Ясно, что отсутствие детальной планировки и проектов разделения территорий способствует хаотичной застройке города. Если бы границы были определены, было бы понятно, где свободная земля, где сквер, где парк, а где рекреационная зона.

- ОСМД в принципе может быть прибыльным?

- Да, хотя достаточно и нулевой рентабельности. А убыточным ОСМД быть не может, ведь в отличие от ЖЭКа помощи от райсовета он не получит. Поэтому многие пробелы в налоговом законодательстве кондоминиумам очень некстати. ОСМД не производят товаров и услуг, а только обслуживают самих себя и поэтому не имеют к налогообложению никакого отношения. Во всем мире доход от сдачи в аренду помещений в кондоминиуме налогом на прибыль не облагается, потому что эти деньги считаются пассивным доходом и уходят на потребности этого же дома. У нас такой налог взимают. С НДС у нас вообще полная неразбериха. Закон "О приватизации государственного жилищного фонда" освобождает ОСМД от налогообложения. Зато в Закон "О НДС" в 2003 году было внесено изменение о введении кассового метода начисления этого налога для предприятий, которые занимаются обслуживанием жилья. Перечислили ЖЭКи, эксплуатационные организации любой формы собственности, и через запятую добавили "ЖСК, ОСМД и другие плательщики НДС". Так законодатели пригвоздили ОСМД к числу плательщиков НДС. А до этого у нас были случаи, когда мы успешно отбивались от этого налога, и даже киевский ОСМД "Кристалл-10" выиграл дело в Высшем хозяйственном суде. Это, конечно, абсурд, что нужно доказывать свою правоту: простое ОСМД, где нет юриста, а только председатель и главбух на полставки, должен дойти до высшей судебной инстанции, и только там победить налоговую администрацию.

- А как обстоят дела с задолженностью по квартплате и коммунальным услугам у жильцов в ОСМД?

- ОСМД в выбивании долгов гораздо активнее и эффективнее, чем ЖЭК. Единственное легкое беспокойство, которое ЖЭК может причинить должникам - это раз в год вывесить их список. И все. В суд подают очень редко. ЖЭК получает финансовую подпитку из районного бюджета и никогда не обанкротится, сколько бы долгов он не имел. У ОСМД нет такой поддержки, оно предоставлено само себе, и председатель просто вынужден следить за оплатой по долгам и не пропустить трехлетний срок исковой давности.

Спарринг-партнер для власти

- Судя по вашим словам, работа председателя ОСМД требует исключительных лидерских качеств. Что мотивирует таких людей заниматься именно своим жильем, а не бизнесом?

- Желание самовыражения и творчество, как ни странно. Скульптор делает прекрасную статую из бесформенного куска камня. А председатель ОСМД создает из бесформенного людского сборища четко структурированный коллектив, который может отстаивать свои интересы. А это гораздо важнее, чем перепродать вагон товара и заработать маржу.

- Насколько это сообщество профессионально?

- Проблема в том, что выучиться на председателя негде. Только на своем опыте. Системы обучения управляющих нет ни в Академии жилкомхозяйства, ни при Министерстве по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, ни при местных администрациях. Иногда Академия проводит полуторадневные семинары стоимостью триста пятьдесят гривен, а срок обучения должен быть не меньше полугода. Учитывая то, что государство заинтересовано переложить жилфонд на плечи ОСМД, нужно больше внимания уделять подготовке кадров. Представьте, в Одессе жилищный союз вот-вот получит грант НАТО на подготовку управляющих из числа уволенных в запас военнослужащих. Альянс этим интересуется, а наши чиновники - нет.

- Не намерены ли вы преобразовать союзы ОСМД в некое политическое движение за права горожан?

- В свое время мы допустили одну принципиальную ошибку: объединив в своем руководстве людей порядочных, для которых неприемлемы методы политической борьбы. Мы дистанцировались от политики, и упустили возможности. Общественные организации, которые объединяют председателей ОСМД, доказавших свою пригодность к защите прав людей, могут и должны выдвигать своих лучших представителей в региональные органы власти. Наша организация могла бы пойти на выборы в местные советы, создавая блоки с партиями.

- У вас уже есть возможность работать с "Нашей Украиной", поскольку Алексей Кучеренко, руководитель "Союза собственников жилья Украины", является членом этой партии.

- Большинство членов нашей организации считают, что мощные политические силы справятся со своими задачами и без нашей помощи. Не хотелось бы, чтобы крупные партии подмяли нас под себя и использовали, как электоральное мясо. Нужно работать с небольшими партиями. Для местных выборов жилищная идеология, конкретные дела и акции - хорошая стратегия, чтобы избиратели связывали решение своих жилищных проблем с этой партией. Ведь у нас нет политической силы, которая четко отождествлялась бы с практическими делами. И представьте, в этом вакууме малая партия постарается внушить людям, что она решит их коммунальные проблемы. Она может иметь успех.

К тому же я все еще надеюсь, что можно получать поддержку на уровне местной и центральной власти и не попадать от них в финансовую зависимость. Власть должна помогать общественным организациям как своим спарринг-партнерам , в споре с которыми она находит верное решение. Тем более что именно с ОСМД начинается гражданское общество.

Keywords: