По копейке - в центр

Евгения Еремина

Реконцепция ТЦ требует немалых вложений. О способах финансирования проектов модернизации "Э-У" рассказал ведущий юрист консалтинговой компании IMAC Евгений Жук

Евгений Жук

- Отбор финансовых инструментов зависит от нескольких факторов: инвестиционное или долговое финансирование; срок окупаемости; процентное соотношение "своих" и сдаваемых в аренду площадей.

Если собственник раннего ТЦ принял решение сносить объект и строить новый, то в большинстве случаев применяется смешанная схема финансирования. На первом этапе (разработка проекта, выделение земли) участвуют стартовые инвесторы (владельцы и инициаторы проекта), чаще всего применяется долевое или паевое участие. На втором (подготовка документации, готовность к началу строительства) - используются средства стартовых инвесторов плюс заемные (кредитная линия) под залог площадки под застройку. На третьем этапе (строительство) - заемные (рефинансирование кредитов) плюс долевое или паевое участие якорных арендаторов. На четвертом (до акта госприемки) - как правило, та же методика и привлечение внешних инвесторов.

Реконцепция проводится, как правило, на базе существующей системы корпоративных отношений и не связана с учреждением новых форм объединения капиталов. Зачастую собственник такого объекта ограничивается инструментами долгового финансирования, привлекая либо рыночные деньги (через выпуск облигаций), либо банковское финансирование (кредитная линия). Для реконцепции оптимальной будет модель с превалирующим долговым финансированием и привлечением якорных арендаторов к инвестированию в проект.

Редевелопмент может стребовать привлечения внешних инвесторов, для чего в западной практике создается либо корпоративная, либо контрактная форма объединения инвестиционных вложений. Долевое финансирование может доходить до 80%. По сути, такие кооперации призваны обеспечить инвестирование на долгосрочной основе и заинтересовать инвесторов участием в росте доходности по итогам реализации проекта.

Keywords: