Без вида на хрущобы 2

Мария Кунгурова

Жилья, имеющего право в полной мере называться элитным, в Сибири практически нет

Павел Кручинский: "Во взаимодействии инициатора застройки и проектировщика сооружений должно присутствовать звено консалтинга. Риелторы лучше других знают, какими характеристиками должно обладать элитное жилье"

Все больше клиентов риелторских компаний понимают, что одна из самых важных характеристик элитной недвижимости - ее окружение. Элитный дом, с современными планировками, инженерными коммуникациями и прочим теряет свой статус, если расположен в ряду обычной застройки. Уникальный запрос клиента, который приводит генеральный директор компании "Миэль-Недвижимость" (Омск) Павел Кручинский - "найдите элитную квартиру, чтобы из окна не было видно ни одной хрущевки" - в скором времени станет повседневным требованием покупателей VIP-недвижимости.

- Сложность определения понятия "элитное жилье" заключается прежде всего в том, что представления о комфорте у каждого свои. Тем не менее, каким образом данное понятие сформировалось на рынке региона? Как оно развивалось?

- Действительно, четких стандартов элитного жилья как таковых не существует. Тем не менее, в своей практике мы опираемся на столичный опыт: эти наработки четко разграничивают понятия - "экономкласс", "бизнес-класс" и "премиум-класс". Эти стандарты нужны не столько конечному потребителю, сколько профессиональным участникам рынка недвижимости, чтобы понимать, как лучше позиционировать те или иные объекты.

Если посмотреть глазами потребителя, то, конечно, каждый год в сознании людей происходит переосмысление, переоценка критериев качества жилья. Естественно, закон растущих потребностей говорит о том, что каждый год они берут новые высоты, и сегодня многие клиенты стараются четко и точно сформулировать свои требования.

Если говорить об элитном жилье, то есть ряд параметров, которые характеризуют конкретную недвижимость: многоэтажное жилье, коттеджи, таунхаусы и так далее. Исходя из этого мы и стараемся выбирать на рынке подходящие варианты.

К сожалению, бывает сложно удовлетворить запросы клиентов, нуждающихся именно в элитном жилье. Мы не можем предложить по их требованиям ту или иную недвижимость, поскольку на рынке нет в достаточном ассортименте того, что желает наш клиент.

Обычная жилая недвижимость в сравнении с коммерческой - это достаточно развитый сегмент. А рынок элитного жилья только формируется, структурируется. И многие девелоперы, застройщики пытаются понять, что такое элитное жилье, чтобы предложить его в оптимальном варианте.

- Какие дома в Омске могут называться элитными? Какие есть недостатки и преимущества у тех или иных объектов?

- Таких домов в городе не один и не два. Пионером на этом рынке стал дом на берегу реки Иртыш. В нем высокие потолки, много пространства, удобная планировка. Этот объект был первым и он до сих пор держит марку. Также появились и другие здания. На мой взгляд, одним из самых лучших объектов с точки зрения сбалансированности характеристик является дом, который сейчас возводится на улице Волочаевская, примыкающий к бывшему пивоваренному заводу. Это и высокий уровень инженерного оснащения, и хорошая планировка, и великолепный вид из окна, и обеспеченность этого многоквартирного дома парковочными местами. В общем, проектов рождается достаточное количество, но, к сожалению, в любом можно найти некоторые недоработки именно на том этапе, когда объекты только проектировались.

У инициатора застройки появляется земельный участок, он дает заказ проектному бюро или институту, и мне кажется, в этом взаимодействии должно присутствовать еще одно звено - звено консалтинга. Потому что риелторы, работающие на передовой, в том числе с элитной недвижимостью и VIP-персонами, лучше знают, какими характеристиками должно обладать элитное жилье. И когда мы рассматриваем те или иные проекты, сразу видим, какие параметры не были учтены. Хотя в целом сам проект заслуживает внимания.

- Перечислите основные критерии и характеристики элитного жилья.

- Можно, конечно, привести ряд характеристик или требований к элитному жилью. Но я бы начал с самого главного. Это местоположение недвижимости. Очевидно: если элитный дом стоит на окраине, то за счет удаленности его цена будет значительно ниже. Второй критерий - это, конечно же, транспортная доступность, позволяющая легко добираться от объекта до основных магистралей и оперативно осуществлять свою деятельность. Далее - экологический параметр. Сравните, к примеру, расположение дома у реки или рядом с предприятием.

Конечно, требования к многоэтажным домам и к индивидуальным коттеджам различаются. Что касается многоэтажного объекта, он должен быть сбалансирован по таким характеристикам, как соответствие количества квартир и мест для стоянки в подземном паркинге и на прилегающей территории, чтобы жильцы могли ставить автотранспорт рядом, не пользуясь услугами гаражных кооперативов. Как правило, в средней семье уже не одно авто, а условно 1,5-2.

Важным фактором считается и высота потолков. У нас, к сожалению, есть объекты, дома с шикарным проектом, в которых невысокие потолки - от 2,7 до 2,8 метра. Такой дом отнести к разряду элитных очень тяжело. 2,93 метра - это минимальная планка, потому что наличие низких потолков может помешать человеку в реализации его творческих задумок. Я имею в виду и кондиционирование, и подвесные потолки.

Если говорить об инженерных отделках, оснащении, то особые требования к оконным системам не предъявляются. Конечно, должна быть и вентиляция, и индивидуальная подача тепла в квартиру, не из общих стояков, чтобы можно было отключить отопление, не мешая соседям. То же самое и с водоснабжением. Всем этим нюансам сегодня уделяется достаточное внимание. В доме должны быть также и удобный подъезд, и консьерж, и охрана, и управляющая компания, которая поддерживает прилегающую территорию в порядке. Я уже не говорю о телефонизации, интернетизации, центральной системе телевидения: их можно привнести в любой объект. А есть вещи, которые нужно делать на этапе проектирования.

Планировка квартир, кстати, также очень важна, но на это мало обращают внимания строители и проектировщики. Так, снаружи дом может выглядеть великолепно, а внутри большинство квартир неудобны, негармоничны, трудно поддаются перепланировке. Все это - издержки проектирования, с которыми мы иногда встречаемся.

- Опишите портрет покупателя элитной недвижимости.

- Это человек платежеспособный и готовый поручать нашим специалистам решение своих жилищных вопросов. Мы стараемся помогать клиенту, чтобы он тратил на решение жилищных вопросов как можно меньше времени. Безусловно, к этому типу можно отнести предпринимателей, собственников бизнеса, топ-менеджеров, которые управляют средними и крупными предприятиями. Их доход в целом составляет более 100-150 тысяч рублей в месяц. Что касается состава семьи - как правило, это семья с одним ребенком. Встречаются достаточно состоятельные клиенты, которых можно отнести к категории многодетных, где трое, четверо и более детей, но это редкость.

- Насколько мне известно, в столице при обращении в крупные риелторские компании за помощью в покупке элитного жилья, клиент ничего не платит риелтору, так как комиссионное вознаграждение входит в стоимость этой недвижимости. Как в рамках этого сегмента обстоят дела в Омске?

- В Омске рынок сложился таким образом, что комиссионные вознаграждения включаются в стоимость объекта. Но ситуация постепенно меняется. Сегодня не только в элитном, но и в "массовом" жилье мы применяем такой подход, при котором за наши услуги платят и продавец, и покупатель. Я думаю, что комиссионные вознаграждения в Омске, как и во всем цивилизованном мире, будут платить и продавец, и покупатель. Ведь это услуга - знание рынка со стороны риелтора, сокращение сроков покупки, а время, которое мы экономим для клиента, - это его деньги.

- Самые неординарные запросы клиентов?

- В практике их очень много. К примеру, приехал недавно один из VIP-клиентов. Он живет в хорошем доме в центре города. Но подбирая себе вариант, он поставил следующее условие: "найдите квартиру такую, чтобы я, выглядывая из окна, не видел в округе ни одного пятиэтажного дома хрущевского типа".

Был также случай, когда в одном из неплохих домов человек организовал индивидуальный проект. Он купил трехкомнатную квартиру, и ему захотелось двухэтажную. Тогда он приобрел одну комнату на верхнем этаже из другой квартиры. Сделав переход в эту комнату, он обнаружил, что квартира и комната оказались на разных уровнях. Получился весьма экзотический вариант. Все, конечно оригинально и здорово, но не функционально. То есть иногда люди, увлекаясь и создавая что-то необычное, не отдают себе отчет в том, объект впоследствии не всегда возможно продать.

Keywords: